Energieeffizienz im Bleyle Quartier

Die gleichen hohen Ansprüche, die WOLFF & MÜLLER als Bauherr und ausführendes Bauunternehmen an das Quartier hatte, stellt sie auch an die laufende Bewirtschaftung im Hinblick auf die Energieverbräuche und Betriebkosten. Vier Immobilien auf dem Areal werden heute von der WOLFF & MÜLLER Immobilienservice (WMI) verwaltet, darunter zwei große Bürokomplexe, das Boardinghaus HARBR. und das Studentenwohnaus BE:AT. Als Energieberater steht der WMI das Schwesterunternehmen WOLFF & MÜLLER Energy (WME) zur Seite. Um die Immobilien und ihre vielfältige Gebäudetechnik sowohl kaufmännisch als auch technisch optimal zu betreiben, entschieden sich WMI und WME für die digitale Lösung namens KARMA. Sie hat den Vorteil, dass Gebäude- und Energiezähler sämtlicher Verbrauchssparten in einer Software integriert werden. „Besonders hilfreich ist die Lösung für Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Hotels mit Lüftungs-, Klima- und Heizungsanlagen. Denn damit lassen sich alle Faktoren überwachen, die für ein Gebäude aus Sicht der Energieeffizienz relevant sind: Verbrauch, Laufzeiten, Vor- und Rücklauftemperaturen.“, erklärt Vincent Schlecker, Sales Director bei KARMA. Das Ludwigsburger Unternehmen bietet die Lösung in Form eines Web-Dashboards sowie einer App samt der optional dazugehörigen Hardware und Beratung seit Anfang 2018 an – die WOLFF & MÜLLER Gruppe gehört zu den ersten Anwendern.

KARMA wurde von Beginn an mit dem Ziel entwickelt, Bestandsgebäude zügig und ohne großen Aufwand zu digitialisieren: „Von der Beauftragung des Kunden, inklusive Abstimmung, über die Beschaffung der Hardware und die Gebäudeaufnahme bis zur Software-Konfiguration rechnen wir mit drei bis vier Wochen“, sagt Vincent Schlecker. Oft können die Energie-Ingenieure des Unternehmens einen Großteil der bereits eingebauten Messtechnik in ihr Konzept integrieren. Beim Bleyle Quartier waren bereits einige digitale Hauptzähler in den Bereichen Strom, Wasser und Gas vorhanden. Neu hinzugefügt wurden die Strommesstechnik zur Messung des Unterverbrauchs, LoRa-fähige Zähler für Wasser, Gas und Fernwärme sowie Raumklima-Sensoren. LoRa steht für „Long Range“, eine Technologie mit hoher Reichweite, tiefer Gebäudedurchdringung und geringem Energiebedarf, die das Internet der Dinge für die Immobilienwirtschaft nutzbar macht. Die Zähler und Sensoren im Bleyle Quartier wurden in ein sogenanntes LoRaWAN eingebunden, das über ein zentrales Gateway mit Outdoor-Antenne verfügt. Das ermöglicht, die Informationen der Geräte zentral auszulesen und für die verschiedenen KARMA-Funktionen aufzubereiten. Der Facility-Manager des Bleyle Quartiers hat nun erstmals für alle Gebäude tagesaktuell sämtliche Werte von über 20 Verbrauchern im Bereich, Strom, Wasser und Gas im Blick. So kann er Kostentreiber viel besser identifizieren und optimieren, als wenn er alle Verbrauchsdaten aus verschiedenen Quellen manuell zusammentragen müsste. Wenn Verbräuche definierte Grenzwerte überschreiten, wird der Facility Manager automatisch per E-Mail und Push-Notification informiert und kann rechtzeitig eingreifen. Energieperformancekennzahlen (z.B. Verbrauch pro Quadratmeter) werden automatisch von KARMA berechnet und ermöglichen einen energetischen Vergleich der Gebäude des Bleyle Quartiers.

Die Daten lassen sich nutzen, um die Stromkosten im täglichen Gebäudebetrieb zu senken. Die Betreiber bei WOLFF & MÜLLER Immobilienservice sehen in der KARMA Plattform den Stromverbrauch einzelner Anlagen in Echtzeit. Daraus konnten Sie schon bei der Einstellungen der Anlagen mehrere Optimierungen ableiten. Beispielsweise war ersichtlich, dass die Wärmepumpe am Wochenende in einem Bürogebäude unter Volllast in Betrieb ist, obwohl das Gebäude gar nicht genutzt wird.

Auf Wunsch bekommen Kunden neben der digitalen auch persönliche Unterstützung in Energiefragen. Mehrere Mieter im Quartier lassen sich von ausgebildeten und zertifizierten KARMA-Coaches beraten. Diese gehen zum Beispiel unregelmäßigen Leistungsspitzen auf den Grund und suchen nach Möglichkeiten, diese zu beheben. „Wir haben beispielsweise festgestellt, dass die Energiekosten des Boardinghauses im Vergleich zu anderen Gebäuden ähnlicher Größenordnung und Infrastruktur überdurchschnittlich hoch waren. Durch die dauerhafte Messung der wesentlichen Unterverbraucher konnten wir die Wärmepumpe als starken Kostentreiber identifizieren. Wir haben festgestellt, dass es für den Kunden wirtschaftlicher ist, wenn wir zur Kühlung der Räume nicht die Wärmepumpe, sondern als Alternative eine Klimaanlage einsetzen. Anhand den KARMA-Daten konnten wir die Amortisationsdauer exakt berechnen“, erklärt Cornelius Seitz, Gebäudeingenieur bei KARMA. Auch bei der Entscheidung, ob ein zentraler Heizkessel durch ein Mikro-Blockheizkraftwerk ersetzt werden sollte, leistete KARMA gute Dienste: Die Berechnungen der Coaches ergaben, dass sich die Anschaffung und der Einsatz eines Mikro-BHKWs nach 3,76 Jahren amortisieren würde. Aufgrund dieser sehr kurzen Zeit überlegen Betreiber und Gebäudeeigentümer, in diese Technik zu investieren, also den bisherigen Heizkessel für das Boardinghaus, das Studentenwohnhaus und einen Teil der Wohnungen gegen ein Mikro-BHKW auszutauschen. All das wird dazu beitragen, dass das Quartier in den nächsten Abrechnungsperioden energieeffizienter sein wird und dauerhaft sehr nachhaltig betrieben wird.  

Mit KARMA wurde ein ganzes Quartier in nur wenigen Tagen Integrationsaufwand über eine Plattform vernetzt. Silolösungen wie zum Beispiel drei unterschiedliche Plattformen der Messdienstleister wurden durch eine zentrale Plattform abgelöst und die Zusammenführung relevanter Daten automatisiert.Die Nutzungskosten des Quartiers sind nun zu 100 Prozent transparent. Das ermöglicht, die Energieeffizienz laufend zu erhöhen und stetig sicherzustellen. Jeder Verantwortliche wie Verwalter, Energieberater oder Nutzer bekommt exakt jene Informationen, die er für seine Anforderungen braucht.

Mehr über die digitale Lösung KARMA erfahren Sie hier.